这是一家广受关注的民营平台公司，欧博abg董事长在直播间的“创课”受到粉丝热捧，怀抱创业
梦想的北京青年慕名来津开办自己的公司。这家平台孵化了大量中小微科创企业，盘活了
一大批长期闲置的楼宇资源，以市场化思维盘活存量，最快的仅两个多月让闲置园区出租率
超90％，座座焕然一新的“金山”“富矿”正呈现眼前——
进入7月，鑫恩华（天津）大数据服务集团有限公司（以下简称鑫恩华集团）董事长张鸿烨很忙。
鑫恩华集团位于河西区黑牛城道的物联万物产业园完成整体改造焕新，正式挂牌，从“久废待兴”到出租率超过90％，仅用了不到一年的时间，100多户中小微科创企业进驻，园区一派生机勃勃；河西区友谊南路附近的新址合作正在洽谈，在南开区黄河道的新园区已经签约，预计8月1日起开始装修运营；近日，鑫恩华集团还与天津天开发展集团有限公司签署战略合作协议，共同提升创业孵化功能……
作为天津市一站式企业孵化服务的头部平台，自2010年成立至今，鑫恩华集团已拥有涵盖中心城区及东丽区的18个园区载体，其中6个闲置楼宇、12个老旧园区，有近200人的专业服务团队，载体面积累计超20万平方米，目前孵化服务企业3800余家，累计孵化服务企业20000余家。
张鸿烨说：“市委提出高质量发展‘十项行动’和‘三新’‘三量’工作要求，给了我们集团难得的发展机遇。一路走来，以创业孵化为宗旨，以加速企业成长为目标，伴随着天津老旧楼宇、园区资源进一步释放，一座座等待擦亮的‘金山’、正在挖掘的‘富矿’呼之欲出。我们要做的就是提升数字化管理服务，全力奔跑，为天津高质量发展贡献力量。”
把决定权交给市场，我们只管做好服务——
让闲置园区和楼宇焕发青春
“这里原来是一片杂草丛生、碎砖满地、属于三级危房的废旧园区。园区产权方是一家驻津央企，2018年搬离后，园区闲置了3年。”张鸿烨带记者看的是位于河东区的鑫创医疗器械产业园，略显陈旧的外墙与现代化的室内装修形成鲜明对比。
共享会议室里，一家小微医疗器械贸易公司刚刚开完一次团队会议，公司负责人告诉记者，当初创业选址可费了一番功夫：“租金不能太贵；要常去北京对接客户，最好离高铁站近一点；得有冷库，便于存储公司货品。”本以为选址要大费周章，没想到在鑫创医疗器械产业园，很快就找到了满意的办公室，每月租金只需要6000元，还有共享会议室，避免了单独准备会议室的空间浪费。
企业满意了，留了下来。开园两年多来，园区已吸引302家企业注册，入驻率达到98％。
一面是闲置办公楼宇、老旧园区的存量，一面是众多创业者寻求称心如意的创业载体。
“老旧厂房的提升改造，并不是一件容易的事，老旧电路、水管的改造最吃功夫。”张鸿烨指着服务中心门前平整的水泥地告诉记者，“这里原来全是荒草，我们全部把它挖开，把地下的水管、暖气管道全部加粗、换新，拆掉老旧不堪的小平房，重新搭建公建设施，给原有的办公楼加装了电梯。”
稳扎稳打“做内功”。在张鸿烨心里，永远有一笔叫做“市场”的账：算成本、算利润、算投入产出比、算营收平衡点……以装修为例，坚持前期预算、装修施工、后期运营一体化，边装修边招商，摸清需求再提升，杜绝无序投入；落实到运营上，坚持“大业主管理”，物业自持，整楼盘活，保障市场定位稳定，优化资源降低维护成本，实现点对点“零卡顿”服务。
高标准解决“煤水电气”等硬件难题，优先恢复内部功能，完成内部提升改造。舍弃了原深入李公楼立交桥下的旧大门，重新选择并新建了出入便利的出入口，规划一新、合理分区的停车区域基本可以满足园区企业停车需要；素雅、简约、大气的服务中心，相关服务配套一站实现；温馨舒适的共享咖啡厅，既可以提供“头脑风暴”的自由空间，又可以在商务间隙放松紧绷的身心；旁边园区引入的知识产权服务公司，可以为园区企业提供知识产权服务，既方便邻里，又获得了发展场景。
一手抓提升改造，一手抓招商引资，产业园很快实现了近70％的入驻率，超前实现了营收平衡。在这个基础上，再根据入驻企业的特点、客户的实际需求做二次软环境的升级改造。
园区改造离不开政府部门的支持。“河东区政务服务部门为我们提供点对点服务。以企业注册为例，从申请到领取相关证照，只用了不到3天。”业务经理张永和介绍，河东区各相关行政部门派专人服务，欧博官网积极协助园区招商。
如今的鑫创医疗器械产业园，在河东区城市更新专项规划中被纳入“一站”布局。随着天津站周边低效闲置资源被陆续盘活，基础设施不断完善，片区活力持续提升，产业园驶入发展快车道。
作为一家科技型中小企业，上家是政府的存量资源，下家是众多的科技创新型中小企业，平台企业要做的就是千方百计做好服务，用好闲置楼宇、老旧园区等各类资源，强化供需对接，更新运营机制，让闲置园区焕发青春。
“在鑫恩华集团创业太方便了，我们是园区智慧化的直接受益者！”在河西区物联万物产业园，天津由合农业科技服务有限公司的创始人孙崧刚刚从位于宁河区的农业基地赶回公司。他告诉记者，公司主业是做农业现代化、智慧灌溉、粮食作物单产提升等方向的科研和应用，对标本及大型农业设备的仓储要求很高，为此，园区为他们提供了中转仓库；因为要辗转在几个涉农区的农业基地，还有工具设备运输的需求，公司一共有7辆车，园区全部解决了他们停车的难题。“对于中小微企业来说，‘拎包入住’没有装修成本，还可以享受定制化装修。
办公室全部配备了电子锁，电费、停车费、房租全部在手机上一键自助支付，收寄货物有自助的快递驿站，加班有自动售货机。管家式的服务可以随时随地在最短时间内响应并解决遇到的问题。用一句网络流行语说——‘真的不要太方便！’”
“原来楼里的电线老化严重，有的太短，有的太细，因为多年以来不同的办公人员更替，私拉电线的情况也比较严重。我们把老旧的线路拆掉，重新布线，用线标准全部高于国标要求。园区也重新更换了主电缆、重新铺设了自来水管道。”说起老旧园区的更新改造，张鸿烨头头是道，兴致盎然，“装修的标准更高一些，材料用得更好一些，是为了保证未来至少10年不用更换，配合智能化门锁的改造、‘一户一表’电表升级更新、无缝链接智能管理系统的自动交费服务，既方便了客户，提升了效率，也减少了管理的人员成本。”
“有数据显示，天津平均每个月有1万多家新的企业注册，河西区就有500多家，我们相信天津市场的活跃度，把决定权交给市场，我们只管做好服务。”张鸿烨说。
将创业园延伸到线上，做成“空中孵化器”——
董事长直播助青年创业
“你好，你们是提供营业执照办理的服务吗？我想了解一下。”“没问题，我把您的电话推给我们相关部门的同事，稍后会有专员给您打电话。”……一大早，在鑫恩华集团负责媒体对接的柴有维就接到几个咨询电话：“张总在抖音平台上的创业课堂特别受欢迎，每次我们都会在课堂后附上相关的服务信息，咨询电话就是通过这些信息找上门来的。”
生活中行事低调、务实的张鸿烨，在网络上却是小有名气的“红人”。别看他每天看项目、找投资、谈合作，奔波在遍布中心城区的十几个园区，忙得脚不沾地，而在挤出的“丁点儿时间”里，他坚持自己录制创业课堂，毫无保留地“坦白”自己的创业经验、教训、感受，分享生活和工作上的奇思妙想，用具体案例分析不同创业阶段遇到的问题、怎么解决，手把手带着创业“新丁们”爬坡过坎、见招拆招……将创业园延伸到线上，做成了“空中孵化器”。
“张总的创业课堂我差不多每个视频都会看，有很多实用的秘籍，像申办贷款、天津的创业政策、大学生创业补贴申请等，还有许多触动人心的理念，都是干货，大有收获。”鑫标适（天津）科技有限公司创始人赵钰告诉记者，“我印象最深的一个视频，是讲创业初期要以最小的可行化方案去做，不要一上来就大包大揽大干。这让我一下子就想起我当初的经历。”
毕业于天津工业大学的赵钰一直有一个创业梦。大学毕业在外企历练了一年多后，他看到眼镜行业实体店渐呈饱和，但网购还有很大的空间，就和同学一起，选择轻资产模式，转向线上眼镜销售和展示，开发了一款小程序，输入验光数据后可以实现线上试戴，还可以通过大数据检测周边客户群。因为前期市场推广“试水”的成绩还不错，2017年4月，他们开始公司运营，做推广、跑路演……“在一次路演时认识了张鸿烨，他并不看好我们线上的业务，帮我分析风险，建议我先从实体店做起，虽然当时年轻气盛的我并不服气，但能看出他是花了心思帮助我的。” 赵钰说。
市场给初尝胜绩的赵钰上了一课。2020年，门店迎来了“关店潮”，加上用户线上复购率低，吸引客流的效果不大，小程序的用户纷纷缩减线上推广费用，公司运营的成本又居高不下，不堪重负的他解散员工，停掉了公司，负债最高时达到110万元。最难的时候，赵钰干过物流、跑过快递、开过滴滴，靠兼职几份工作偿还“遥遥无期”的负债。
“怎么样？公司还在运营吗？”这时候，张鸿烨发来的短信像一缕暗夜里的光，照亮了迷茫的小赵。知道赵钰的境遇，张鸿烨认为经此“一跤”，反而看好他，先后投资40万元鼓励他开起了眼镜店：把位置锁定在高校周边，帮助他选址；推翻小赵根据流水推算销售额的做法，按照高校人数、配戴眼镜比例倒推店面、成本、利润；带着他看数据、月终复盘、敲定决策……
“张总的创业训练营不只是在线上，更是在日常生活点滴的润物细无声中。”抖音平台上，张鸿烨的粉丝有1.1万人，发布作品108个，获赞3.5万个。而赵钰告诉记者，在园区创业的年轻人日常遇到困惑难题，随时找到张鸿烨，都能得到及时帮助和解决。正是他潜移默化的点拨，让赵钰对“市场”逐渐有了清楚的认知。
“看了那个印象深刻的创业课视频，我的第一个想法就是，当时我完全可以基于第三方门店去验证市场到底怎么样，甚至可以把我百万元的支出压缩到10万元，就能得出我今天所能得出的结论。”思路打开，在张鸿烨手把手的指点下，赵钰顺应市场规律，优化拓展货源，调整定价结构，提升产品、服务品质，眼镜店的流水、利润稳步上升，仅用两年半的时间，就完成了130余万元的销售额，不仅还清了欠款，还开了分店。
张鸿烨的“线上吸粉”，源于鑫恩华集团的“线下实力”。鑫恩华集团从无到有、从小到大的十几年，也是深耕创业服务赛道的十几年。在孵化出一大批中小企业的过程中，张鸿烨既经历过、见识过创业路上的风风雨雨、沟沟坎坎，又练就了发现“种子”的“火眼金睛”和助推“开花结果”的“独门秘籍”。
围着创业者需求“转”，服务覆盖企业发展全周期——
园区吸引来了北京年轻人
“云上”创业课堂讲方法、论情怀，“线下”孵化园区拼服务、解难题。被鑫恩华集团吸引来创业的，不仅有本市的年轻人，还有不少北京的年轻人。
“与鑫恩华集团结缘还是创业课堂‘做媒’。”天津中汽技研检测技术有限公司是一家主攻新能源测试领域、工业产线自动化以及工业视觉定制化开发领域的科技企业，公司副总经理冯乐告诉记者，公司创立初期选址时，在视频平台上看到张鸿烨一个讲营业执照如何办理的视频，便找到了鑫恩华集团，因为集团专业靠谱的办照服务与之建立了良好的合作，听说物联万物产业园开始招商，就把公司落户在了这里。
中汽技研的创新产品新能源电池热失控测试设备，具备完全自主知识产权及全部国产化的测试设备，可以测试电池热失控过程中的产气量、温度、烟气及各主要产气成分，并为新能源汽车相关法规的制定提供数据支持。公司服务合作的大客户北京国家新能源汽车技术创新中心有限公司、丰田中国等都在北京，团队的合作伙伴兼顾问是环境与土壤鉴定修复领域的专家，也曾在北京中节能总部任职多年。那么，为什么选择天津设立公司、选择落户鑫恩华集团？
“天津的区位优势明显，与北京及新能源汽车技术研发‘大本营’距离可控，同时有天津大学、天津科技大学专业人员的技术支撑，更重要的是，天津对初创公司的支持力度更大，适配中小微科技企业的平台更多，综合用人、用工、房租成本等更划算。”冯乐举例，“我们在创立初期，享受了双一流高校毕业生创业的相关补贴，员工按照博士、硕士、本科生等不同阶段也有相应的社保补贴、岗位补贴，针对科技型企业，鑫恩华集团还按照成本线甚至低于成本线的标准相应降低了房租，这些政策的对接，鑫恩华集团都非常顺畅地帮助我们申报办理了，节省了企业成本，也‘解放’了我们大量的精力和时间，可以全身心地投入科技研发和企业运营。”
“像我们的股东多，遇到股份调整流程就很复杂，要涉及变更申请、验资、银行循证、公证、工商注册等一系列步骤跑多次、多个部门，交给鑫恩华集团代办，原来需要跑3个月的流程，一个星期就办好了，这在其他地方是享受不到的。”冯乐告诉记者，“在企业发展的全程，鑫恩华集团一直为我们保驾护航，在财税统筹、政策引入、房租减免、软件著作权及专利服务等方面给予我们很大帮助。最近正在帮助我们办理今年的高新技术企业认证，认证后可以享受到研发费用成本补贴、研发成本加计扣除等相关的返税政策，还可以获得更高的贷款额度，享受贷款贴息。”
据介绍，目前，中汽技研一方面继续深耕新能源电池赛道，核心产品迎来了大批量应用；另一方面，利用电池企业自动化设备改造优势，向食品型企业推广，正在与天津一家知名企业合作研发定制化生产线及生产效率提升系统，助力天津老字号智能化生产水平提升。
鑫恩华集团能够在创业服务赛道上一骑绝尘、闯出新路，正是源于围着创业者需求“转”的服务理念，依托市场化机制和数字化技术，为创业者提供个性化解决方案，推出了“六维一体”覆盖企业发展全周期的服务模式，根据入孵企业需求，搭建了技术网络与数字经济赋能、科技创新与技术服务、商务接洽与税务筹划服务、创业指导与科技金融服务、专业技术与人才共享、智慧园区与管理孵化服务等六大平台体系，不断扩大服务链，实现多部门、跨领域的政策供给，更好地为企业赋能，持续帮助在孵化企业解决其发展过程中遇到的技术、管理、融资等经营管理问题。
“选择鑫恩华集团一方面是看中这个位置，就在市中心，交通、办事都方便，成本比北京同等位置要低一半以上。”北京顺和弘森工程咨询有限公司负责人李明说，“这里的服务也不错，有什么事提出来，工作人员都会过来帮你办，效率高、服务好，对于小公司来说非常方便。”
“在鑫恩华集团旗下的任一园区开公司，交电费、水费、车位费、房租，都不需要专程去哪个园区哪个部门办理，直接在集团自己的智慧园区管理系统就可以一键购买办理。”天津廿卅创艺科技发展有限公司创始人平凡点开小程序，兴致勃勃地向记者展示各项功能，“你看，天津的创业政策、各种补贴、创业贷款、融资信息都可以用手机在系统里查询，他们还有自己的记账软件，我现在把我的财税托管、行政事务甚至考勤记录都交给了鑫恩华集团，其他地方做不到这种方便程度。”在他的“种草”下，不少北京、上海的朋友也被吸引到天津、到鑫恩华集团落户创业。
“我们正在通过升级把管理和记账这两套系统融合起来，完成对园区资产管理的数字化。”在张鸿烨绘就的蓝图中，园区里的所有的资产，无论是房子、设备，还是水、电、车位、服务等都相当于商品，企业有需求，管理端制作商品“上架”，打破时间和空间的藩篱，随时提供企业自由选择，“就像创业领域的一个‘大型超市’，让各个园区的收益实现可视化，一目了然，同时让使用端和管理端‘互联互动’，形成良性的创业生态。”
“比如，企业要付房租，我们会给他上架‘房租’这个产品，他点击购买后进入支付页面，我们就会在‘支付’的这个版本边上放上另一个版本，‘是否需要用贷款支付房租’。如果企业有贷款需求，点击下一个页面，我们就会集合并提供可贷款的银行列表，填写相关信息后，链接到银行的服务页面，提供测试银行贷款额度及利息的窗口，并提供比价服务。”张鸿烨举例解释了这个管理系统如何通过消费场景的搭建、链接和跳转，实现创业生态的闭环，“这样，我就顺畅、快捷地打通了客户跟金融机构间的通道。还可以通过不同的场景跳转到更多的延伸、增值服务上去。”
鑫恩华集团“武装到牙齿”的服务吸引了很多年轻人到园区里创业就业。蜂巢空间公司是鑫恩华集团在中海大厦的运营公司，创业孵化管理团队50余人。该公司创建运营的中海四信孵化基地，于2020年2月份被天津市人力资源和社会保障局认定为大学生创业孵化基地。截至目前，创业实体总户数达146家，共带动就业人数876人。
“市委提出要大力推进科技创新、产业焕新、城市更新，进一步盘活存量、培育增量、提升质量，以打造高品质创新空间推动城市内涵式发展，这为我们提供了太多的发展机遇。我们也希望在天津城市更新行动计划中盘活更多的存量资源，助力高质量发展。”目前在天津已有18个产业园区升级改造经验的鑫恩华集团，正在盘活闲置园区的赛道上飞速奔跑，张鸿烨表示，今年已经签约4万余平方米的项目，在谈的项目还有几个，预计今年还将新增5万平方米，总量完成近10万平方米的盘活存量项目。
